A promessa de garantia de rendimento na locação de apartamentos e flats tem, nos últimos anos, atraído muitos investidores no mercado imobiliário. Consequentemente, precisamos analisar detalhadamente se essa prática é possível e, caso seja, como os envolvidos devem implementá-la de forma legal e segura.
É possível oferecer garantia de lucratividade?
Em primeiro lugar, devemos esclarecer que não existe uma lei específica no Brasil que proíba expressamente a garantia de lucros em investimentos. No entanto, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e outras entidades reguladoras desencorajam fortemente práticas que possam ser interpretadas como garantia de rentabilidade, devido aos riscos inerentes aos investimentos.
Algumas incorporadoras e hotéis têm, ao longo do tempo, desenvolvido estratégias para oferecer uma espécie de “garantia” de rendimento mínimo. Portanto, precisamos entender como essas práticas funcionam e quais implicações elas trazem.
Como funciona a “garantia” de rendimento mínimo?
Essencialmente, algumas incorporadoras e redes hoteleiras oferecem não uma garantia de lucro, mas um compromisso de pagamento mínimo por um período determinado. Nesse sentido, esse arranjo funciona da seguinte maneira:
- Contrato de Locação: Primeiramente, o investidor assina um contrato de locação com a incorporadora ou rede hoteleira.
- Valor Mínimo Garantido: Em seguida, o contrato estabelece um valor mínimo mensal que o proprietário receberá, independentemente da ocupação real do imóvel.
- Prazo Determinado: Além disso, a empresa oferece essa “garantia” geralmente por um prazo específico, como 2 a 5 anos.
- Participação na Receita: Adicionalmente, o contrato pode prever que o proprietário receberá uma porcentagem do excedente, se a receita gerada pelo imóvel superar o valor mínimo.
Aspectos Legais e Riscos
Os envolvidos devem estruturar essa prática cuidadosamente para estar em conformidade com as regulamentações vigentes. As principais normas que abordam essa questão incluem:
- Instrução CVM 400: Regula as ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários e exige que os riscos do investimento sejam claramente divulgados.
- Instrução CVM 539: Dispõe sobre o dever de verificação da adequação dos produtos, serviços e operações ao perfil do cliente (suitability).
- Código de Autorregulação da ANBIMA: Estabelece diretrizes para a oferta de produtos de investimento, incluindo a necessidade de transparência sobre riscos.
Além disso, devemos considerar alguns pontos importantes:
- Transparência: Em primeiro lugar, o contrato deve explicar claramente todas as condições.
- Realismo: Além disso, as projeções fundamentadas do mercado devem basear os valores prometidos.
- Capacidade Financeira: Ademais, a empresa que oferece a “garantia” deve demonstrar solidez financeira para cumprir o compromisso.
- Regulamentação: Outrossim, a oferta deve estar em conformidade com as regulamentações da CVM (Comissão de Valores Mobiliários).
Vantagens e Desvantagens para o Investidor
Vantagens:
- Previsibilidade de Renda: Primeiramente, o investidor obtém uma previsão mais clara de seu retorno mínimo.
- Redução de Riscos: Além disso, o arranjo mitiga o risco de períodos sem locação.
- Gestão Profissional: Adicionalmente, profissionais do setor gerenciam o imóvel.
Desvantagens:
- Limitação de Ganhos: Por outro lado, o investidor pode não se beneficiar totalmente de períodos de alta demanda.
- Dependência da Empresa: Além disso, existe o risco de a empresa não cumprir o acordo.
- Complexidade Contratual: Ademais, os contratos podem exigir análise jurídica cuidadosa devido à sua complexidade.
Como Implementar de Forma Segura
Para implementar essa prática de forma segura, recomendamos:
- Due Diligence: Primeiramente, realize uma análise detalhada da empresa que oferece a “garantia”.
- Assessoria Jurídica: Em seguida, contrate um advogado especializado para revisar o contrato.
- Análise de Mercado: Além disso, faça um estudo independente do mercado local para verificar a viabilidade das projeções.
- Diversificação: Adicionalmente, não concentre todos os investimentos em um único empreendimento ou empresa.
- Acompanhamento: Por fim, monitore regularmente o desempenho do investimento e o cumprimento do contrato.
Garantia de rendimento em locação, conclusão
Em suma, embora não exista uma proibição legal explícita, as ofertas de “garantia” de rendimento devem ser estruturadas com cuidado para atender às regulamentações vigentes. Algumas incorporadoras e hotéis oferecem arranjos que visam proporcionar uma renda mínima aos investidores. No entanto, aconselhamos abordar essas ofertas com cautela, realizando uma análise detalhada e buscando assessoria profissional.
Para os interessados no mercado imobiliário de Gramado e Canela, essas propostas podem parecer atrativas, especialmente considerando o potencial turístico da região. Contudo, recomendamos considerar cuidadosamente todos os aspectos do investimento, incluindo os riscos e as limitações dessas “garantias”.
Em conclusão, a decisão de investir em apartamentos ou flats com promessa de rendimento mínimo deve se basear em uma análise abrangente, considerando não apenas as promessas de retorno, mas também a solidez do empreendimento, a reputação da incorporadora e as tendências do mercado local. Portanto, aconselhamos que os investidores ajam com prudência, busquem orientação especializada e se certifiquem de que compreendem completamente os riscos e regulamentações envolvidos antes de tomar qualquer decisão
Fontes:
- Comissão de Valores Mobiliários (CVM): www.gov.br
- Código Civil Brasileiro: www.planalto.gov.br
- Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH): www.abih.com.br
- Secretaria de Turismo de Gramado: www.gramado.rs.gov.br
- Secretaria de Turismo de Canela: www.canela.rs.gov.br