O que é SPE e SCP?

O que é SPE e SCP, quais suas diferenças, quando aplicar, suas vantagens e desvantagens.

Neste post, você definitivamente irá de forma simples, compreender e entender as estruturas societárias SPE (Sociedade de Propósito Específico) e SPC (Sociedade em Conta de Participação) no mercado imobiliário.

Primeiramente descreveremos cada uma delas em detalhes, destacando suas diferenças e fornecendo exemplos de utilização no mercado imobiliário.

Importante destacar aqui, que ambas são formas de estruturas negócios e investimentos, mas com características e objetivos bem distintos.

O que é uma SPE?

Uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) é uma forma de sociedade empresarial criada com o objetivo de realizar um projeto ou empreendimento específico. É uma estrutura jurídica flexível que permite a participação de diferentes partes interessadas, como investidores, financiadores, construtoras, incorporadoras, entre outros, em um projeto específico.

Uma característica fundamental das SPEs é que elas são constituídas para cumprir um objetivo bem definido, como o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário, a construção de uma infraestrutura, a exploração de uma concessão pública, a realização de um evento, entre outros. A criação de uma SPE é uma forma de concentrar recursos financeiros, técnicos e humanos necessários para a realização desse objetivo específico.

Finalidade de uma SPE

A principal finalidade de uma SPE é permitir que as partes interessadas compartilhem os riscos, custos e benefícios de um projeto, enquanto mantêm a separação entre o patrimônio da sociedade e o patrimônio dos sócios envolvidos. Isso significa que os ativos e passivos da SPE são distintos daqueles das empresas ou indivíduos que compõem a sociedade.

Uma vez que o objetivo da SPE é alcançado, ela pode ser dissolvida ou transferida para outras atividades, dependendo dos termos estabelecidos em seu contrato social. A flexibilidade na constituição e estruturação das SPEs permite adaptá-las às necessidades específicas de cada projeto, estabelecendo direitos, obrigações e distribuição de riscos entre os sócios.

As SPEs são amplamente utilizadas em setores como construção civil, infraestrutura, energia, eventos esportivos, desenvolvimento imobiliário, concessões públicas e muitos outros, nos quais há necessidade de reunir recursos e conhecimentos especializados para a realização de projetos de grande porte.

Exemplo de utilização de uma SPE no mercado imobiliário

Por exemplo, imagine que um grupo de investidores, chamado de sócios, identificou uma oportunidade para desenvolver um grande projeto imobiliário, como a construção de um complexo residencial ou comercial. Por conseguinte, eles criam uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) para realizar esse empreendimento.

Etapa 1: Contrato

Os sócios estabelecem um contrato de constituição da SPE, no qual são definidos os objetivos, as responsabilidades e a estrutura da sociedade. Eles podem determinar a participação de cada sócio, as contribuições de capital, as obrigações financeiras, os prazos, entre outros aspectos relevantes para o projeto.

Como resultado, a SPE é constituída como uma entidade jurídica separada, com patrimônio próprio, e tem como objetivo específico desenvolver e concluir o empreendimento imobiliário definido. Os sócios podem incluir construtoras, incorporadoras, investidores financeiros e outros parceiros envolvidos no setor imobiliário.

Etapa 2: Execução

Durante a execução do projeto, a SPE é responsável por todas as etapas, desde a aquisição do terreno até a finalização da construção. Ela coordena as atividades de planejamento, contratação de profissionais, licenciamento, execução das obras, comercialização das unidades e entrega dos imóveis aos compradores.

Os sócios compartilham os riscos e os custos do projeto, bem como os lucros obtidos com a venda ou aluguel das unidades imobiliárias. A distribuição dos lucros é definida no contrato de constituição da SPE, levando em consideração a proporção do capital investido por cada sócio.

Etapa 3: Finalização

Após a conclusão do empreendimento e a venda ou locação das unidades, a SPE pode ser dissolvida, encerrando formalmente a sociedade. Os sócios podem decidir distribuir os ativos remanescentes ou reinvesti-los em novos projetos.

Nesse exemplo, a criação da SPE permitiu aos sócios reunir recursos e conhecimentos especializados para viabilizar o empreendimento imobiliário de grande porte. A estrutura da SPE proporciona transparência, limitação de responsabilidade e flexibilidade na gestão do projeto, facilitando a participação de diferentes parceiros e a divisão dos resultados alcançados.

O que é uma SCP?

Uma SCP (Sociedade em Conta de Participação) é um tipo de sociedade empresarial em que uma parte, chamada de “sócio ostensivo”, fornece os recursos financeiros e administra a empresa, enquanto a outra parte, chamada de “sócio participante”, contribui apenas com capital e não participa da administração.

Na SCP, o sócio ostensivo é responsável legal perante terceiros e assume a gestão da empresa. Ele é quem realiza os negócios em nome da sociedade e tem responsabilidade direta pelas obrigações assumidas. Já o sócio participante, também conhecido como “investidor silencioso”, não possui poder de gestão nem assume responsabilidade direta pelas obrigações sociais.

Dessa forma os sócios participantes contribuem com capital para a sociedade e têm direito a receber uma parte dos lucros obtidos pela empresa. A participação nos lucros é determinada no contrato de sociedade, que estabelece as condições e os termos da parceria.

É importante destacar que a SCP não possui personalidade jurídica própria, ou seja, não é considerada uma entidade legalmente distinta dos sócios. Portanto, a responsabilidade dos sócios é ilimitada e solidária perante terceiros, o que significa que eles são responsáveis por todas as obrigações da sociedade.

Qual sua finalidade?

A SCP é utilizada em situações em que um sócio ostensivo possui conhecimento e habilidades para gerir o negócio, enquanto um sócio participante deseja investir capital sem se envolver diretamente na administração diária da empresa. Essa estrutura permite que os investidores obtenham retorno financeiro com base nos lucros gerados pelo negócio, enquanto o sócio ostensivo assume a responsabilidade pela condução das atividades operacionais.

Exemplos de utilização de uma SCP no mercado imobiliário

Um desenvolvedor imobiliário, chamado sócio ostensivo, deseja construir um edifício residencial de luxo. No entanto, ele precisa de recursos financeiros para financiar o projeto. Dessa forma, ele cria uma SCP com um investidor interessado em investir no setor imobiliário, chamado sócio participante.

Ao passo que no contrato de sociedade, é estabelecido que o sócio ostensivo será responsável pela administração e execução do empreendimento, incluindo a obtenção de licenças, contratação de empreiteiros e supervisão da construção. O sócio participante contribui com capital para financiar a construção do edifício.

Após a conclusão do projeto, o edifício é vendido ou alugado, gerando receitas. De acordo com os termos do contrato de sociedade, os lucros são compartilhados entre os sócios de acordo com a porcentagem estipulada previamente. O sócio participante recebe sua parcela de lucros como retorno sobre o capital investido.

Nesse exemplo, a SCP permite que o desenvolvedor imobiliário tenha acesso a recursos financeiros para construir o edifício, enquanto o investidor tem a oportunidade de investir no mercado imobiliário e obter retorno sobre o capital investido sem se envolver diretamente na gestão do projeto.

Agora que você já sabe o que é uma SPE e uma SCP, conheça suas diferenças:

Principais diferenças entre uma SPE e SCP

1. Personalidade Jurídica: A SPE possui personalidade jurídica própria, ou seja, é uma entidade legalmente distinta dos sócios que a compõem. Ela é constituída como uma sociedade empresarial, com registro nos órgãos competentes. Já a SCP não possui personalidade jurídica própria, sendo uma sociedade não personificada em que os sócios são diretamente responsáveis perante terceiros.
2. Responsabilidade dos Sócios: Na SPE, os sócios têm responsabilidade limitada ao valor de suas contribuições para o capital social da sociedade. Isso significa que, em caso de dívidas ou obrigações da SPE, os sócios não são pessoalmente responsáveis além do valor que investiram. Na SCP, os sócios têm responsabilidade ilimitada e solidária perante terceiros. Isso significa que eles são responsáveis por todas as obrigações da sociedade, mesmo que tenham contribuído apenas com capital e não estejam envolvidos na gestão.
3. Administração: Na SPE, os sócios podem estabelecer uma estrutura de administração mais formalizada, com a designação de um ou mais administradores responsáveis pela condução dos negócios da sociedade. Na SCP, apenas o sócio ostensivo tem poderes de administração, enquanto o sócio participante não tem poderes de gestão e não participa das decisões operacionais.
4. Objetivo e Prazo: A SPE é criada para atingir um objetivo específico, geralmente relacionado a um projeto ou empreendimento determinado. Uma vez que esse objetivo é alcançado, a SPE pode ser dissolvida. A SCP não tem um objetivo específico pré-determinado, sendo uma parceria mais flexível em termos de sua finalidade e duração.
5. Registro e Formalidades: A SPE requer registro nos órgãos competentes, como Junta Comercial, Receita Federal e outros, para adquirir personalidade jurídica e operar legalmente. Ela segue uma série de formalidades e obrigações legais, incluindo a apresentação de demonstrações financeiras e a realização de assembleias. A SCP, por outro lado, não requer registro formal e possui menos formalidades legais, pois não tem personalidade jurídica própria.

Em resumo, a SPE é uma sociedade empresarial com personalidade jurídica própria, responsabilidade limitada dos sócios, administração mais formalizada e objetivo específico, enquanto a SCP é uma sociedade não personificada, com responsabilidade ilimitada dos sócios, administração atribuída apenas ao sócio ostensivo e finalidade e prazo mais flexíveis.

Qual sociedade, SPE ou SCP é mais indicada para o mercado imobiliário?

Notadamente a escolha entre utilizar uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) ou uma SCP (Sociedade em Conta de Participação) no mercado imobiliário depende de diversos fatores, incluindo a natureza do projeto, a estrutura de financiamento, os objetivos dos sócios e as legislações aplicáveis. Igualmente as formas de sociedade possuem vantagens e considerações específicas. Vejamos alguns pontos relevantes:

SPE – Sociedade de Propósito Específico:

• Responsabilidade Limitada: Os sócios possuem responsabilidade limitada ao valor de suas contribuições para o capital social da SPE. Isso significa que, em caso de problemas ou dívidas relacionadas ao projeto imobiliário, os sócios não são pessoalmente responsáveis além do valor que investiram.
• Personalidade Jurídica Própria: A SPE é uma entidade legalmente distinta dos sócios, o que pode trazer maior segurança jurídica para os envolvidos.
• Estruturação Formalizada: A SPE permite uma estruturação mais formalizada, com a definição clara de responsabilidades, governança e administração do projeto.
• Objetivo Específico: A SPE é criada para atingir um objetivo específico, como a realização de um empreendimento imobiliário determinado. Isso pode facilitar a alocação de recursos e a gestão do projeto.

SCP – Sociedade em Conta de Participação:

• Flexibilidade: A SCP oferece maior flexibilidade em termos de sua finalidade e duração. Ela não requer registro formal e possui menos formalidades legais, permitindo uma estrutura mais ágil e adaptável às necessidades dos sócios.
• Participação nos Lucros: A SCP permite uma divisão de lucros mais flexível entre os sócios, sem a necessidade de seguir uma estrutura de distribuição definida pelo capital investido. Isso pode ser interessante para projetos imobiliários em que os sócios desejam compartilhar resultados de forma diferenciada.
• Menos Restrições Regulatórias: Por não possuir personalidade jurídica própria, a SCP pode ter menos restrições regulatórias e tributárias; no entanto, importante analisar a legislação específica do país em questão.

Em conclusão, a escolha entre SPE e SCP no mercado imobiliário dependerá da complexidade do projeto, das necessidades de financiamento, da estrutura de governança desejada e das preferências dos sócios. É recomendado buscar assessoria jurídica e consultores especializados, como os da Imobiliária Rohde para avaliar a melhor opção em cada situação, considerando as características específicas do projeto e a legislação aplicável ao mercado imobiliário em questão.